ワンルームマンションの投資と似ているＪ−ＲＥＩＴ

2011.10.07

私流に、無理を承知でこの金融商品を説明させてもらうと、ワンルームマンションの投資にたとえることができる。ダイレクトメールや電話で、「入居者は当社が斡旋します。入居者がなくても、家賃収入は五年間保証します」と売り込んでくる、あれである。これを供給側の都合から見てみよう。まず、ワンルームマンションのデベロッパーは、土地を仕入れて、マンションを建てる。それを、販売会社に売ることで利益を確定する。販売会社は、それを個人の客に売れば、そこでまず、利益を得る。そのうえで、売ったマンションの管理をすることができる。たとえば、一棟四〇戸、一戸二〇〇〇万円のワンルームマンションを投資家が購入するとする。投資家に入る家賃は一戸当たり月々八万円としよう。一方、販売会社は、家賃保証をするため、「保証費」などの名目で、投資家から一戸当たり一万円払ってもらうとする。投資家からすると、一戸当たり、保証費を除いて年間八四万円（七万円×一二月）の家賃が入るので、金利は年率四・二％（八四万円／二〇〇〇万円＝税込み）ということになる。こんな契約があったとすると、販売会社にしてみれば、四〇戸のうち、三五戸を埋めれば目先の損得はなくなる。販売会社からは、八万円の家賃から「保証費」一万円を差し引いた七万円が、貸せなかった五戸分、計三五万円が毎月出て行く一方で、一戸当たり一万円の「保証費」が三五戸分、計三五万円が毎月入ってくるからだ。それ以外に、入居者か所有者（入居がない場合）からは管理費を手にすることができる。もちろん募集などの経費はかかるが、二〇〇〇万円のワンルームマンションが売れ残るリスクを考えれば、たいしたことはない。あとは、三五戸を少しでも上回るように入居者を探せば、マンション管理としても利益を手にすることができる。

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