不動産情報活用術
不動産を考える時に新たな尺度となっているのは、不動産そのものが持っている使用価値だ。つまり、その不動産を所有していたことで、どんな付加価値が得られるのかによって評価が大きく変ってくるというのである。オフィスビルであれば、ある企業がそのビルに入ることによって、一体どういうメリットがあるのかが重要となる。ビルがインテリジェント化されているか、設備面が充実していてどれだけ社員が気持ちよく働けるか、建物の
不動産の評価は使用価値というモノサシに変化した... の続きを読む
たとえば自分の住まいにほど近いA設計事務所。よさそうな家を設計してくれると評判は聞いている。雑誌でも、素敵な事例を見ている。でも、ひとたびドアをノックして中に入ったら、髭をたくわえ建築家シャツ（建築家がよく着ているとされる、ノーカラーのシャツ）を身に着けた、アカ抜けて気むずかしそうな建築家様が所員を伴って現れ、「どんな家がご希望ですか？わかりました、こんな家ですね？」などと、あれよあれよという間に
散歩感覚で気軽に訪れられるショップを持つ... の続きを読む
日本の土地の面積は37.8万平方キロメートル。アメリカのそれは937万平方キロメートルで、日本の25倍。ところが日本の土地の時価は2000兆円を超えるのに、アメリカは400〜500兆円程度です。単純に単位面積当たりの価格を比べると、日本はアメリカの100倍以上にもなります。東京の千代田、港、中央など都心区部になると、１平方メートル当たり1000万円という土地はめずらしくありません。そこにちょっとし
日本の土地の高さが、莫大な資金力を生む... の続きを読む
倒立振り子の足元にバネを入れて足元をゆらすと頭の部分のゆれが少なくなるのをみた。この原理を実際の建物に応用すると、建物本体とそれを支える基礎との間にバネのようなものを挿入して、地震による地面のゆれを建物に直接伝わらないようにすることができる。実際にはバネの代わりに積層ゴム製の土台を挿入することが多いが、凹面の皿のようなものの上に建物を乗せてその上を滑らせるという考え方もある。いずれにしろ地面のゆれ
地面のゆれを伝えない−アイソレーター... の続きを読む
土地の前の道路に、電柱やゴミ置き場があることがあります。居室の窓からの見晴らしや車の出入りに支障があるようなら、電柱がない土地と比べて条件が悪くなります。移動できることもありますが、近隣の住民の承諾が得られないなど、移動が難しい場合もあります。検討地の前の道路に電柱があります。土地面積は100?で、近隣相場は20万円／?です。2000万円（100?×20万円／?）で売りに出ています。
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電柱やゴミ置き場がある... の続きを読む
実際は38坪ほどしか売っていないのに40坪売ったことにして……つていうようなことを繰り返していったんです。「なんでそんなことしたのか？」というと、税金が安くなるから。そうやって代々、公簿上の自分の土地を少なくしていった結果、最後に残った土地＝残地には、公簿上のそれと比べ莫大な誤差が生じるまでになっていました。実際には180坪くらいあるのに、公簿上ではなんと25坪！当然、課税額がぜんぜん違います。最
残地の莫大な誤差... の続きを読む
三軒茶屋駅周辺の商店街は、世田谷通りと茶沢通りに沿って展開し、その起点に東急ストアや西友がある。近くには昭和女子大学や世田谷学園中学校・高等学校があり、医院や中小病院も多く、暮らしやすいエリアである。世田谷公園のほか、世田谷通りを西に向かって自転車を走らせれば、馬事公苑も近い。吉祥寺や自由が丘と並んで、「住みたい街」などのランキングには必ず名前があがる若者に人気の街だが、ファッショナブルというより
中古マンションの価格... の続きを読む
こんな実験結果があります。同じ大きさ、同じ形をしたスチール製の戸棚と木製の戸棚の内部の湿度の変化を測定したところ、スチール製の戸棚のほうが明らかに大きい湿度変化を起こすというのです。夜中に雨が降って外の湿度が急激に上がると、スチール製の戸棚の中の湿度も上がります。昼間、外気の温度が上がって湿度が下がると、戸棚内の湿度も下がります。それに対して木製戸棚の中の空気は外部の湿度の影響を受けにくく、安定し
住まいとしての快適さを考える... の続きを読む
学園都市は、交通の通せた場所に決められるべきなのである。現在とられている方法によれば、土地利用を決めた段階で、その付近の地価は値上がりを始めてしまい、後から交通用地の買収にかかる。そのころは、すでに大幅に地価は暴騰しており、非常に不経済であるばかりでなく、住宅パワーや売り惜しみによって交通の開通には恐ろしく時間がかかるし抵抗も多いのである。それゆえ、計画の順序を変えるべきなのである。そのような計画
学園都市は、交通の通せた場所に決められるべき... の続きを読む
クロスと言ったら即バイバイその住宅メーカー、工務店が、「化学住宅」派なのか、「自然住宅」派なのか？見分ける秘訣は、壁材。「クロス仕上げにしましょう」と言って、塩化ビニールクロスをすすめてきたら、即座に席を立つべし。プラスチックを布と言って売り付けているわけで、不当表示であり、詐欺であり、ひっかけである。同じことは壁紙にもいえる。ビニールを紙と言って売ったらまぎれもなくサギ罪（刑法二四六条）となる。
「いい業者」「わるい業者」の見分け方... の続きを読む
年収400万円での返済負担率は38.2％に達する。返済負担率の上限を35％としている金融機関なら審査基準にひっかかってしまう。こうして利用者からみれば、まるで訳の分からない形で断られることも多かったといわれる。実際、金融機関が懸念していたような金利上昇がはじまっている。今後しばらくは2005年までの数年間に1.0％などの超低金利ローンを借り入れていて、超低金利の特約期間が終了する人たちが続出する。
当面の利益は度外視してもかまわない... の続きを読む
裁判所にはあたり前だが誰でも自由に出人りができる。そこにある情報も自由に利用できるのである。「結局、有給をとって何回か一緒に行きました。最初は、やっぱり入りにくいといって帰ってきてしまったし、その後もどうやってコピーとるのか分からないとか、あったので。いや、私だってやったことなかったから、緊張しましたけどね。不動産業者なのかどうか分かりませんが、あきらかにサラリーマンとは匂いの違う人も来ていますし
熱心さは基本... の続きを読む
「フラット35」、消費者からみた場合、融資の窓口となるのは民間機関であり、契約の主体も民間機関で、借入後の返済先も民間機関である。万一延滞か発生したときの債権回収に当たるのも民間機関と位置付けられているが、融資の枠組みは証券化を推進している住宅金融公庫が決めている。従来の超長期の全期間固定金利型の代表格であった住宅金融公庫の直接融資と比較すると、たいへん使い勝手がよくなっている。たとえば、公庫融資
全機関の平均的な金利に近いものに... の続きを読む
キレイに片付いているのに、どうも落ち着かない…そんな悩みを持っていませんか？そんな方に、ちょこっとヒントです。人が落ち着いた気持ちになれるのは、どうやら床に近いところのようです。背の高い椅子に座っているより、床に座り込んでいた方が落ち着けて安心。つまり生活の重心を落としてみるということを検討してみてください。照明灯を」天井付からぶら下げペンダント、床置きのスタンドに変えてみる、ラグを敷いて床に座り
落ち着ける部屋インテリア選び方... の続きを読む
とある学生さん専門のマンションの不動産情報というものを目にしました。とてもきれいなマンションで羨ましいくらいでした。特徴としては食堂がある・管理人さんがいる・共有スペースがあるなどです。食堂があるなんて本当にいいですよね。いつも栄養バランスのいい温かい食事ができて、一人じゃなくてみんなで楽しく食べれる（まぁ一人で食べたいって人もいるでしょうけど）。あとはおじさん・おばさんといった管理人さんがいてい
学生マンションの不動産情報... の続きを読む
株式併合発行済株式数が多すぎて１株当たり利益が少ない場合に、株式数を減少させ、１株当たり利益の増加を目的として行います。従来、株式併合は合併・減資の他に、１株当たり純資産を５万円以上にする目的以外では行うことができませんでした。しかし、平成１３年１０月商法改正により制限は撤廃されました。活用しやすくなった株式分割株式分割とは、その名の通り、株式を分割し、持ち分に応じて株式数を増加させることです。適
株式分割の活用度は格段に良くなった... の続きを読む
郊外の街はどうか。内陸部（西部）の市街化は、中央線を中心にして、それを西武新宿線と京王線が挟むように進んできた。戦前までの中央線周辺の基幹産業は、陸軍関連の施設と軍需産業だったが、戦後はこれらの技術を生かした先端産業の集まる地域になった。ただ中央線沿線には、大工場が集中するエリアというものがなく、広域にさまざまな業種の大工場が分散している。いずれはこれらの工場も海外などに移転する時がくるのは避けら
郊外、内陸部（西部）とニュータウンについて... の続きを読む
見過ごされがちだが広さとともに大切なのが「階高」である。階高とは一階当たりの高さのこと。天井の高さと間違えそうだが、それとは違う。天井の高さは床の表面仕上げから天井の表面仕上げまでをいうが、階高は、下のコンクリート・スラブから上のコンクリート・スラブまでだ。この階高が高くつくってあれば、例えば床を置床工法にし、天井も二重天井にするというように、内装次第でその高さを変えることが可能だ。ただし、変えら
天井の高さは床の表面仕上げから天井の表面仕上げまで... の続きを読む
時間稼ぎや地価上昇を待っていても傷口が大きくなるばかりなのは、ここ二〇年で世界が学んだことでもある。初動の遅れが悲劇の拡大につながるのは目に見えており、金融や行政、政治の面子を語っている時間はないのだ。たとえば、日本は、大正バブル崩壊で昭和恐慌へ突入する段階で震災手形を振り出し、それが不良先の延命に使われた。しかし、結局は「機関銀行」の資金繰りに利用されただけで、その多くは効果的に使われていない。
内部統制も効かない市場至上主義への警報... の続きを読む
行政処分になった不動産業者と、指導勧告を受けた不動産業者を合わせると、東京都の場合、毎年二〇〇〇件近くになる。もち込まれた苦情のうち、三分の一は不動産業者側に問題があったことになる。また、この苦情のなかでもっとも多いのが、現実と重要事項説明書に書いてあることがちかっているというケースだ。そのつぎが、契約書に書いてある特約条項についての苦情である。この二点がとくに多い。ゆえに、この二点に気をつけるだ
トラブルの元... の続きを読む
どんな業界の営業マンでも、自己のノルマ達成のためにインチキ契約書をでっち上げることがある。月末までに契約する予定の客が、急に判を押すのをためらったり、もしくはライバル会社に競合負けしたときなどにこのような悪事を働いてしまう。生命保険会社などでは、このような偽装契約はなかば日常茶飯事で、ついついやってしまうセールスレディも、それをチェックする立場にあるはずの上司もお互いに当然という顔をして書類が処理
架空契約の恐ろしい罠... の続きを読む
建築物の耐久性・安全性は、そのよって立つ地盤からも影響を受けます。緩い地盤に建てる場合と比較して、砂地やもともと沼や川だった土地に建物を建てるときは、地盤の弱さに配慮した設計や構造が選ばれ、安全性を確保します。建物が大地と接触する部分にはコンクリート製の基礎があり、ほとんどのマンションは安定した地盤に杭を打って基礎にしています。もともと軟弱な地盤だったとしても、この杭がきちんとしていれば建物自体の
マンションの土台部分はどうなってる？... の続きを読む
南側は全面、床から天井までガラス張りでともかく明るかった。特に気に入っていたのは、玄関を入ってすぐの廊下にあったコンクリートの半円アーチだ。クリーム色のペンキが塗られたそのアーチをくぐると、何となく気分がよかった。ベランダは広く六畳ほどあった。手すりの根元のコンクリートの土台の厚さは七〇センチほどもある。なぜこんなに厚いのだろうかと不思議だったが、やがてその謎は解ける。南側の窓にはインテリアショッ
新しい生活の第一歩... の続きを読む
不動産の総合サイトなど、賃貸情報だけでなく売買の情報等ものっているサイトをこまめにチェックしておくと、知識としてはもちろん自分にあったライフスタイルを見つけやすくなるという利点があると思います。私の場合、マイホームをもつリスクを考えると一生賃貸という選択肢を選びました。年齢があがってくると、賃貸物件を借りることができなくなるなどと言う人もいますが、そんなことはないです。情報をチェックしていると、日
賃貸情報をチェックしているとお得！？... の続きを読む
私はテレビ関係の仕事についています。みなさんがご想像のとおり、マスコミ関係というのは土日休みや祝日、盆なんて関係なく365日動いているわけです。もちろん、おおみそかも正月休みもない人がほとんどです。実家に数年帰っていないという人もざらです。そんな仕事なので、一緒にいるメンバーが家族代わりになっているようなところもあって、仲が良かったりもするんですけど（笑）さて、おおみそかには事務所で軽いお疲れ様の
貸事務所と年度納めについて... の続きを読む
先日、兄が新築一戸建ての家を購入しました。結婚してから2年経ちますが、ずっと念願だったマイホーム。私が感動したのは、その家に猫の部屋がある事です。無類の猫好きの兄は、子供部屋はもちろん、猫が安心して生活できるように猫の部屋を作ってしまったんです。その部屋には、人工で作られた「木」があり、木登りできるように工夫されていて、もちろんキャットランドやキャットウォークも充実していました。猫の部屋だけでも1
兄の新築一戸建てに猫の部屋！... の続きを読む
一九九五年、NHKテレビは五回にわたって阪神淡路大震災特集番組を放映した。同年九月三〇日に放映された「建物を強くするには」では、破壊されたマンションのコンクリートの品質に焦点をあてていた。小梁の強度は、設計基準強度二一○Ｋｇ／mを四〇％も下まわる低強度だった。このように低強度になった理由は、コンクリートの空隙率の測定結果がしめしている。コンクリートの強度は空隙率によって決まるからである。では、土木
スカスカのコンクリートが打ち込まれたわけ... の続きを読む
なぜダブル断熱が最高の工法なのかを、説明させていただきます。まず断熱性能についてお話ししましょう。難しい数値を語るよりも分かりやすい、光熱費のランニングコストで比較してみました。同じ大きさの家にもかかわらず、高熱費はかなり安くなったのです。また、冬はたった一台の蓄熱暖房機だけで、家中を暖めることができたのです。寒暖差の大きい岐阜県にある私の住まいも、ダブル断熱を採用しています。夏の気温が40℃を超
ダブル断熱でランニングコストを軽減... の続きを読む
私流に、無理を承知でこの金融商品を説明させてもらうと、ワンルームマンションの投資にたとえることができる。ダイレクトメールや電話で、「入居者は当社が斡旋します。入居者がなくても、家賃収入は五年間保証します」と売り込んでくる、あれである。これを供給側の都合から見てみよう。まず、ワンルームマンションのデベロッパーは、土地を仕入れて、マンションを建てる。それを、販売会社に売ることで利益を確定する。販売会社
ワンルームマンションの投資と似ているＪ−ＲＥＩＴ... の続きを読む
ロールスロイスも昨年は二四〇台、今年は三〇〇台以上を目指している。ロールスロイスの価格は三〇〇〇万円から六〇〇〇万円である。タタミ三枚の広さで三〇〇万円というペルシャ絨緞も、前年同期比三倍の輸入が増え、都内のデパートでは、売上高が三五％〜五〇％も伸びたところがある。外国絵画の輸入も、昭和五十七年は二四九億円であったものが、六十一年には五二〇億円、昭和六十三年時点で、一〇〇〇億円を上回っているという
リゾートマンションも三〇〇〇万円から五〇〇〇万円... の続きを読む
固定資産税の算出根拠が、公示価格の7割であることは、既にお話した。ところで7割という数字、これは妥当なのだろうか。総務省の外郭団体である、財団法人資産評価システム研究センターの分析結果が7割の根拠として知られている。計算式は、収益価格÷精通者意見価格である。評価手法には、3手法による、3種類の価格がある。原価法による積算価格、取引事例比較法による比準価格、収益還元法による収益価格である。計算式の「
公示価格の7割に見る矛盾... の続きを読む
実は、私よりも恵まれた人は、たくさんいるわけですから、もっと楽に住宅は手に入るはずなのです。確かに、地価高騰やバブルにも乗りました。しかし、買い替えのときにいわれるセリフ、つまり「もう値上がりはないから、買い替えは困難だ」ということは当てはまりません。考えてみてください。買い替えは何も値上がりでできるのではないのです。なぜならば、グレードアップをするときに、価格の面で売るほうが上がっていたとしたら
買い替えは値上がりでできるのではない... の続きを読む
全国のオフィスビルに空室が目立つようになってきた現象は、リーマン・ショック後のことではない。すでに日本では、現在の事業活動に必要なオフィス面積は、十分に確保されているものと私は推測している。札幌、仙台、名古屋、大阪、広島、福岡などの主要な都市のオフィスビルの供給量は、需要を超える水準にあるといってよい。これらの支店経済といわれる都市での事業活動の今後の伸びは限られ、各企業の支店がこれから増員をする
オフィスビルについて... の続きを読む
建て替えや買い換えには、いろいろな注意点があり、これを成功させるためには、さまざまな問題点を乗り切る必要があることがおわかりになったと思う。そのなかでもっとも大きい問題点は、住まいの質的な向上をはかるためにどうしても起こってくる“時間のズレ（タイムラグ）”と“資金上のズレ（マネーギャップ）”であろう。建て替えにあっては、“時間のズレ”が仮住まいとか荷物の保管といった、余計な手間ひま、あるいは資金上
建て替え・買い換えを成功させるには問題点の克服もあ... の続きを読む
こまごまとした手続きや処理はまだある。たとえば電話の処置、新聞や郵便、子供の学校の問題―などである。まず、電話の処置であるが、一つは、仮住まいに移設して用いる法、もう一つは、工事期間のあいだ、電話局に預けておく方法である。仮住まいではもともと電話が設置してないことが多いので、そんなときは、所有の電話を移設して用いるとよいが、そのためには、移設のための費用が必要となる。仮住まいに、すでに配線が行なっ
電話は仮住まいに移設するか電話局預かりか... の続きを読む
見積り依頼をする見積り図面が完成すると、施工をまかせられそうな工務店をピックアップして図面を渡し、工事費の見積りを依頼します。たいていは、二社から三社程度の複数の工務店をピックアップしてそれぞれに見債ってもらい、その中から工事費と技術がともなったところを選ぶのですが、これはとても大切なステップです。失敗すると工事費がとても高いものになったり、欠陥品ができあがったりする可能性か十分にあるからです。で
見積り依頼をする... の続きを読む